Dicho anuncio fue acompañado de algunas declaraciones de algún jerarca responsable de tal división, el cuál explicaba un poco cuales serían las orientaciones que se pretendían llevar a cabo con dicha medida.
Recordemos que esta propuesta de regulación transita por dos ámbitos legislativos.
Una ley que no tiene financiación
Por un lado se intenta que aquellas fincas que se encuentran abandonadas hace tiempo y que lo adeudado supere el valor locativo de dicho inmueble,y que el propietario no manifieste interés de regularizar la situación,puedan pasar a remate judicial o directamente a las carteras del Estado. Por otro lado aquellas propiedades que no se encontraran en esta situación,dicha ley incentivaría a los propietarios a regularizar la situación de abandono(y así ahorrarse el pago mayor de contribución y otros costos), rehabilitar el inmueble y volcar-lo al mercado inmobiliario.Para todo esto la IM tiene que identificar a los propietarios,contactarlos y darles un plazo para la regularización.Es extraño que la IM se tome estas molestias sabiendo que hay inmuebles que están desde hace muchos años abandonados y que la voluntad de intervenir sobre ellos por parte de los propietarios es por lo menos dudosa.En fin...
Mas allá de esto último,parece una medida sensata de tratar de solucionar un problema que tiene un origen en la especulación inmobiliaria y fundamentada en los vaivenes del misma.
Según consta en la página web de la Intendencia de Montevideo (1) las propiedades que no fuesen regularizadas por sus propietarios pasarían o bien a remate judicial, lo que significaría fondos para la intendencia,o bien la intendencia tomaría posesión de esos inmuebles para darle un destino.
Una de las propuestas es coordinar con el MOVTMA la incorporación de estos inmuebles a la cartera de vivienda social, ya sea para reciclaje o para integrar esos predios para construcciones nuevas dentro del plan de vivienda social.
Esta modalidad estos últimos años a derivado en un crecimiento de la inversión por parte de privados en la construcción de unidades habitacionales nuevas,que dentro de este plan han recibido beneficios impositivos bastante ventajosos que han sustentado ese aumento de la inversión(Ley 18.795).
Recordemos que la ley que proporciona exoneraciones impositivas para la construcción de vivienda social tenía como uno de los objetivos impulsar la construcción de viviendas de interés social enmarcado en el plan de vivienda 2010-2015, que contribuyera a paliar el déficit habitacional que tiene el país, y que volcaría esa oferta al mercado inmobiliario con precios subsidiados por las exoneraciones impositivas. Esta meta no se cumplió.
Hoy en día los precios a los que se vuelcan al mercado esas soluciones habitacionales tienen como promedio los 110.000 dólares americanos por 43 metros cuadrados de promedio.
Es decir que ha pesar de todas las exoneraciones impositivas otorgadas el acceso a la vivienda sigue siendo de una dificultad importante.Si ha esto le agregamos que la financiación de la compra de estas viviendas son a través de la banca privada con un ahorro previo del 10% del precio final,unos 10.000 dólares como mínimo, completa el panorama complejo y convierte al Estado únicamente como un agente propagandístico de la inversión privada.
Es que el Estado se desentiende de la regulación de precios. Deja librado al libre mercado la fijación de esos precios. El Estado fomenta la inversión privada mediante una ley que otorga beneficios,capta el cliente a través de sus planes, pero increíblemente no establece regulación en los precios que los operadores privados terminan volcando al mercado. De no creer.
¿Reciclando el Mercado?
Según estimaciones realizadas en base al Censo 2011 existen unas 43.000 viviendas desocupadas y otras 10.000 en situación ruinosa. Actualmente también se estima que el déficit habitacional es de 55.000 viviendas con un proyectado para el año 2020 de 80.000 viviendas.
Uno de los fundamentos por los cuales se sostiene la necesidad de contar con la ley que habilite a la comuna en este caso para disponer de esas viviendas desocupadas por los mecanismos antes mencionados, es de ordenamiento territorial.
La Ley de Ordenamiento Territorial(Ley 18.3089) y la Ley de Medio Ambiente (Ley 17.283) ya establecen en su normativa facultades y procederes ante estas situaciones de viviendas abandonadas, ya que se considera el uso del espacio urbano como un componente fundamental para el ordenamiento territorial, por lo cual los desajustes provocados por el abandono de las viviendas y sus consecuencias urbanísticas, de salubridad,seguridad y otros componentes pasan a ser de interés público,cambiando la perspectiva de la anterior ley de vivienda y decretos de ley siguientes(Ley Nº 13.728 de 17/12/1968) ,donde trataba la vivienda desde la visión de la propiedad individual.
Éstos inmuebles abandonados se encuentran en zonas urbanas, con servicios ya instalados, buenas conexiones de trasporte público y acceso a servicios en general. Se establece pues que aprovechar esta situación genera un ahorro para el Estado que se ha visto obligado a llevar servicios,trasporte, seguridad,etc, a los cordones urbanos que se han generado éstos últimos 50 años.
Esta problemática que ha sido estudiada en toda América Latina y tiene como principal causa la especulación inmobiliaria, que desplaza a las poblaciones más vulnerables a los cordones urbanos.
Aparentemente el Estado haría nuevamente de generador de condiciones para la inversión privada en éstos inmuebles, dejando nuevamente des regulado el mercado inmobiliario.Ya hay ejemplos de ello.
Por citar alguno podemos encontrar el fenómeno ocurrido en la ciudad vieja, donde algunas intervenciones del Estado contribuyeron a revitalizar esa zona de la ciudad, dándole un nuevo valor de mercado y que ha provocado un aumento en la cotización de esa zona.
La zona del barrio Goes a experimentado una transformación enorme éstos últimos 10 años,convirtiéndose en una zona estrictamente comercial y que el Estado también ha intervenido.
Todas estas medidas operan favorablemente,desde el punto de vista del mercado inmobiliario, ya que revaloriza la zona y eleva los precios de los inmuebles.Un negocio redondo.
Lo que no se ha estudiado(pero se sabe que ocurre) o se ha estudiado marginal mente, es el efecto que tiene sobre los pobladores de esas zonas, y la expulsión de éstos a causa del aumento de los valores,tanto de alquileres como de la compra-venta de viviendas, ya que la ley de oferta y demanda opera implacablemente.
Si pensamos que estas nuevas medidas no estarán acompañadas de una intervención en ese mercado, y que la oferta y la demanda será quien establezca las leyes de juego, es natural pensar que el desarrollo de los acontecimientos no cambiará demasiado a los ejemplos que ya conocemos.
Lo más siniestro de todo es que las autoridades de Gobierno han elaborado un discurso en base a una preocupación sobre la vivienda social que no es tal, y que solamente se limita a brindar los elementos para que la inversión privada invierta sus capitales con el menor riesgo posible y asegurarle sus ganancias.
¿Que puede tener de social un inmueble de 100.000 dólares?¿Que tiene de social un ahorro de 10.000 como condición para el acceso a un plan? ¿Que tiene de social que la vía casi única de financiamiento sea la banca privada?
El Director General de Gestión Territorial del MIDES,Mauricio Guarinoni en Setiembre del 2015 en declaraciones en la página de Presidencia de la República(2) aseguraba que el proyecto "no se trata de un proyecto expropiatorio ya que la expropiación no tiene en cuenta la voluntad del propietario. En este caso se legisla sobre el consentimiento tácito del propietario por lo cual toma en cuenta su voluntad y le atribuye efectos jurídicos."
Definitivamente el Estado no quiere intervenir en el mercado inmobiliario.No quiere intervenir sobre la propiedad privada, aunque esta represente un interés público como es la vivienda.
Hasta el momento ninguna de las iniciativas propuestas,tanto en la legislatura departamental(año 2010) y el Parlamento nacional(Año 2012) han superado las comisiones de vivienda de cada legislatura.Por el momento duermen la siesta en algún cajón de la junta y el palacio Legislativo.
En el caso de que alguna se aprobara y así como están planteadas, habrá una cierta cantidad de inmuebles que irán a remate,otros se harán cargo sus propietarios o empresas que volcarán al mercado esos inmuebles con precios des-regulados, que los adquirirán aquellos que puedan pagarlos. Lamentablemente,mientras no se intervenga en el último eslabón de la cadena inmobiliaria, la situación no parece tener otro destino.
1- http://www.montevideo.gub.uy/institucional/noticias/im-destinara-inmuebles-abandonados-para-construir-viviendas-de-interes-social
2- http://presidencia.gub.uy/comunicacion/comunicacionnoticias/mauricio-guarinoni-mides-legislacion-viviendas-abandonadas-proyecto-ley
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